Preguntas y respuestas legales sobre la compra de propiedades en Costa Rica
Información proporcionada por el equipo jurídico profesional de Invicta Legal
Existen diferentes formas y varios pasos que deben seguirse para adquirir con éxito una propiedad en Costa Rica. Esta página web tiene como objetivo responder brevemente las preguntas más frecuentes cuando una persona o una empresa desea comprar una propiedad en Costa Rica.
¿Dónde o cómo se inscriben las propiedades costarricenses?
Respuesta: Existe un único Registro Nacional, ubicado en la ciudad de Zapote, San José. El Registro Nacional es un registro público y cuenta con una Sección de Propiedad donde todas las propiedades con título se inscriben con un número independiente —por ejemplo, 6-155600-000—. El primer número identifica la provincia donde se encuentra la propiedad, el segundo corresponde al número de la finca y el tercero al derecho de propiedad —ya que una propiedad puede pertenecer en copropiedad a más de 1 persona—, donde 000 significa que la totalidad del dominio pertenece a un solo propietario. El Código Civil indica que el dominio y la propiedad comprenden los derechos de posesión, uso, transformación y disposición, defensa, exclusión y restitución, los cuales, para ser efectivos, deben inscribirse ante el Registro Nacional. Mediante este sistema se otorga publicidad para que cualquier tercero pueda identificar o verificar quién es el propietario inscrito de una propiedad. Para traspasar una propiedad inscrita, el propietario registral debe comparecer ante un notario público y otorgar una escritura pública de traspaso, cuyo testimonio debe presentarse e inscribirse ante el Registro Nacional.
Excepciones: (A) Las propiedades ubicadas dentro de la zona restringida de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT), que es una franja de terreno de doscientos metros de ancho en las costas del Pacífico y del Atlántico, medida desde la línea de marea baja. La ZMT comprende dos secciones: la zona pública —que ocupa los primeros cincuenta metros, de dominio público— y la zona restringida —que ocupa los ciento cincuenta metros restantes, los cuales pueden poseerse mediante una concesión otorgada por la municipalidad local y ratificada por el Instituto Costarricense de Turismo—. Estas concesiones sobre la zona restringida de la ZMT se inscriben en una sección diferente del Registro Nacional, llamada Registro de Concesiones, con un número de inscripción independiente distinto. Hay unos pocos casos muy especiales en los que una propiedad ubicada en la zona restringida puede tener un título inscrito. Estos casos deben analizarse cuidadosamente, uno por uno, para comprobar la legalidad y validez del título.
(B) También existen propiedades sin título, que no están inscritas en la Sección de Propiedad del Registro Nacional. Para inscribirlas, las partes que buscan obtener un título sobre sus terrenos mediante prescripción adquisitiva deben seguir un proceso judicial regulado por la ley costarricense denominada «Ley de Informaciones Posesorias», si cumplen ciertos requisitos, entre ellos una posesión mínima de 10 años.
¿Puedo adquirir una propiedad a mi nombre personal, aunque sea extranjero?
Respuesta: Sí. Sin embargo, una propiedad también puede adquirirse mediante una sociedad, lo cual suele recomendarse para separar posibles responsabilidades personales que puedan poner en riesgo la propiedad y también para facilitar el procedimiento de cierre y las futuras necesidades operativas relacionadas con su administración. Un extranjero también podría necesitar una sociedad tenedora costarricense para tener acceso a ciertos servicios públicos.
Excepción: En el caso de propiedades ubicadas en la zona restringida de la ZMT, una persona extranjera solo puede ser beneficiaria del 49% de los derechos de la concesión o del 49% de las acciones de la sociedad titular de los derechos de concesión.
¿Cuál es el procedimiento que debe seguirse para adquirir una propiedad en Costa Rica?
Respuesta: El curso de acción más recomendable es el siguiente:
I. Firmar un contrato de promesa de compraventa o un contrato de opción de compra, en el que se indiquen claramente las condiciones que deben cumplirse para proceder al otorgamiento de la escritura de traspaso. En algunos casos particulares, debido a la complejidad de la transacción o del proceso de negociación, antes de firmar un contrato de promesa de compraventa o un contrato de opción de compra, puede suscribirse una carta de intención no vinculante —LOI— o un memorando de entendimiento —MOU— para que las partes acuerden los términos generales y la estructura de la transacción.
II. Período de debida diligencia, que consiste básicamente en una investigación jurídica completa que debe realizarse durante la vigencia del contrato de opción o de promesa para verificar la ausencia de contingencias relacionadas con la propiedad, su título, las construcciones, etc.
III. Firmar una escritura de traspaso o escritura pública de compraventa ante un notario público. Como alternativa, si la propiedad que se adquirirá pertenece a una sociedad, puede firmarse un contrato de cesión de acciones para transferir las acciones de la sociedad propietaria, en lugar de una escritura de traspaso. En este escenario también deberá realizarse una debida diligencia sobre la sociedad para verificar la ausencia de contingencias —como deudas, etc.—. En muchos casos esta alternativa puede no ser aconsejable debido a la imposibilidad de detectar ciertas circunstancias pasadas que podrían exponer a la sociedad a contingencias u obligaciones; es importante tener en cuenta que, aunque la propiedad se compre mediante la adquisición de las acciones de la sociedad tenedora, la transacción está sujeta al pago del impuesto de traspaso y de los timbres fiscales por los mismos montos detallados en la sección 6 que aparece más adelante.
IV. Una vez que las partes firman la escritura de traspaso y se pagan los gastos de transferencia, el notario público correspondiente tiene la obligación de presentar e inscribir esa escritura ante el Registro Nacional para que el comprador figure como el nuevo propietario registral. Hasta que la escritura de traspaso esté debidamente inscrita, la adquisición no será oponible a terceros, sino únicamente vinculante entre las partes de la escritura. Esta es una de las principales razones por las que el notario público elegido debe ser un profesional responsable y diligente. Los bufetes bien estructurados que prestan servicios como un «equipo de profesionales» pueden dar seguridad adicional a las partes. Además, esta es una buena razón para que sea el comprador quien designe al abogado y notario público encargado de la escritura de traspaso y de su correspondiente proceso de inscripción en el Registro, pues los intereses del comprador no quedan plenamente satisfechos hasta que se completa dicho proceso.
V. Finalmente, después de que la escritura de traspaso esté debidamente inscrita, es importante informar al gobierno local correspondiente —municipalidad— de que la propiedad se ha transferido y, si es necesario, actualizar su valor declarado para efectos tributarios. Para declarar una propiedad ante la municipalidad respectiva, deben presentarse ciertos requisitos y un formulario firmado. Lo anterior es una tarea importante posterior al cierre, ya que todo propietario debe pagar los impuestos anuales sobre bienes inmuebles ante la municipalidad local.
Si vivo fuera del país, ¿se requiere mi presencia en Costa Rica para firmar la escritura de traspaso o de compraventa?
Respuesta: La presencia del comprador no es estrictamente necesaria. Si desea adquirir la propiedad a título personal, puede otorgar un poder especial ante un notario público costarricense o un consulado a una tercera persona de su confianza, para que firme la escritura de traspaso en su nombre. Si se utilizará una sociedad para adquirir la propiedad, los accionistas pueden firmar una carta poder que autorice a una tercera persona, también mediante un poder especial, a ejecutar el acto de adquisición en nombre de la sociedad.
¿Cómo puedo consultar el estado de mi propiedad?
Respuesta: El Registro Nacional tiene la siguiente página web, www.rnpdigital.com, donde cualquier persona puede consultar el estado de su propiedad; solo necesita crear un nombre de usuario para hacerlo.
¿Cuánto tendré que pagar en gastos, impuestos y honorarios legales por la adquisición de una propiedad?
Respuesta: Por ley, toda adquisición de una propiedad debe pagar los siguientes derechos de inscripción:
Registro: 5 colones por cada 1000 colones del precio de compra; Agrario: 1.5 colones por cada 1000 colones del precio de compra.
Municipal: 2 colones por cada 1000 colones del precio de compra; Fiscal: un máximo de 625 colones.
Colegio de Abogados: un máximo de 10.000 colones.
Archivo: 20 colones. Además, debe pagarse un impuesto de traspaso del 1.5% del precio de compra a favor del Registro Nacional.
En cuanto a los honorarios legales por el traspaso de una propiedad, nuestro bufete cobra desde el 1% hasta aproximadamente el 1.5% del precio de compra, según el precio de la propiedad y la complejidad de la transacción. Estas tarifas las establece el Colegio de Abogados de Costa Rica.
Si vivo fuera del país, ¿cómo puedo transferir los fondos para adquirir la propiedad?
Respuesta: Mediante una transferencia bancaria internacional, los fondos pueden ser recibidos en Costa Rica por empresas reconocidas de depósito en garantía, que los mantendrán bajo custodia y prestarán servicios de escrow. Nuestro bufete tiene excelentes relaciones comerciales con todas estas empresas y le pondrá en contacto con cualquiera de ellas si es necesario. En ciertos casos también pueden realizarse transferencias desde la cuenta del comprador a la del vendedor, pero será necesaria una coordinación especial en el cierre para que todo ocurra casi al mismo tiempo. Los vendedores pueden no sentirse cómodos firmando los documentos de cierre sin una confirmación bancaria de que la transferencia se ha completado, y los compradores no deberían enviar el precio de compra a la cuenta del vendedor antes de que se firmen los documentos de cierre.
¿Dónde y cómo debo pagar los impuestos municipales sobre bienes inmuebles y, eventualmente, los servicios urbanos?
Respuesta: Ante el gobierno local o la municipalidad respectiva. Los impuestos sobre bienes inmuebles corresponden al 0.25% anual, calculado sobre el valor registrado de la propiedad. Tenga en cuenta que normalmente, en distritos urbanos o en ciertas áreas con desarrollo urbano, se prestan algunos servicios urbanos, como recolección de basura y mantenimiento, cuyo pago suele incluirse en el recibo de impuestos. Estos impuestos deben pagarse cada tres meses, pero también pueden pagarse por adelantado por 6 o 12 meses si el propietario así lo desea. Algunas municipalidades aplican un descuento a los propietarios que pagan el año completo por adelantado.
Esperamos que este documento sea útil para comprender mejor el proceso de compra de propiedades en Costa Rica y sentirse seguro al realizar una inversión inmobiliaria en nuestro país. Siempre hemos creído que es agradable para un inversionista entender exactamente lo que está haciendo y mantener cierto nivel de control, incluso estando a millas de su hogar.
En Invicta Legal esperamos poder brindarle servicios legales profesionales y eficientes. Cada cliente es atendido por un equipo supervisado por uno de los socios para garantizar un servicio de primera calidad. También hemos creado una importante red con muchos otros profesionales, como arquitectos, constructores, contadores, valuadores, topógrafos, etc., que puede ser útil para nuestros clientes.
¿Puedo contactar a Invicta Legal para hacer consultas adicionales?
Sí. Esperamos que esta información le sea útil para comprender el proceso de compra de propiedades en Costa Rica y sentirse seguro al realizar una inversión inmobiliaria en nuestro país. Siempre hemos creído que es agradable para un inversionista entender exactamente lo que está haciendo y mantener el control, incluso estando a millas de su hogar.
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